Algo pasa en Usera: españoles llegando desde el centro, un mercado inmobiliario chino paralelo, nuevos inversores y los latinos marchándose

Algo ocurre en Usera. Cada piso vale una fortuna. Usera lidera el ranking de distritos con el mayor incremento en el precio de la vivienda en el último año según el portal inmobiliario Fotocasa, según la tasadora Tinsa, que calcula el alza en un 19,9%.

Tres fenómenos ocurren simultáneamente en esta zona. En primer lugar, el proceso natural de la gentrificación que afecta a toda la capital y que está desplazando —como en otros barrios— a los madrileños expulsados del centro hacia fuera de la M-30. Por otro lado, los inversores extranjeros que llegaron hace tiempo al barrio de Salamanca están actuando ahora en esta área en busca de edificios completos. Hace unas semanas, una mujer mexicana finalizó la adquisición de un bloque en la calle Amor Hermoso, otro ciudadano ruso ya posee diez pisos distribuidos por toda la zona, y en la inmobiliaria Eticasa el teléfono no deja de sonar por el interés de inversores chinos que residen en el norte de Europa y consideran más lucrativo adquirir un parque de viviendas aquí que en Alemania o Reino Unido. A este fenómeno contribuye el plan del Ayuntamiento de transformar Usera en un destino turístico de referencia en Madrid como barrio chino.

Por último, la gran particularidad de Usera radica en la aparición de un mercado inmobiliario paralelo al tradicional —el controlado por la comunidad china— que se ha ido construyendo en silencio, vivienda tras vivienda, desde los años de la crisis. La principal afectada por todo esto será, antes o después, la población latinoamericana, el grupo migratorio más numeroso en el barrio, que vive principalmente en alquileres con cuotas antiguas por debajo del precio de mercado, entre 500 y 800 euros. Según el informe divulgado por Papallones sobre el origen de los habitantes de cada barrio en España, el 30% de la población extranjera en Usera proviene de América frente al 8% de asiáticos. Sin embargo, “el dominio económico de los asiáticos no tiene comparación, por eso se focalizan en ellos”, señala Paul Ríos, de 26 años, director de la inmobiliaria Tempocasa en el distrito.

El ayuntamiento busca convertir el distrito en el último gran chinatown de Europa. José Luis Martínez-Almeida ha aparecido en Usera con más frecuencia de lo habitual recientemente para impulsar las últimas inauguraciones vinculadas a la comunidad china. El fin es que el barrio se asocie directamente con la cultura asiática.

Y llegados a este punto, la gran batalla en Usera es la que se libra por localizar vendedores. “Un vendedor es oro. Es dinero”, opina Ríos. En junio de 2024, Idealista tenía más de 700 anuncios publicados. En la primera semana de febrero el número era de 273. “Ese aumento tan exagerado de los precios en Usera se debe a que, hasta hace poco, incluso en momentos de inflación, los precios eran relativamente bajos y había oferta. Nuestra primera venta en 2023 fue un piso de 120.000 euros que ahora se estaría vendiendo por 267.000. Los barrios baratos nos interesan porque, aunque las comisiones son más bajas, haces más operaciones”, afirma Ríos. Según el agente inmobiliario, los pocos pisos que salen a la venta proceden de herencias, “hijos que pagan la residencia de sus padres con el dinero de la casa” o de “mayores que se marchan”. “Nosotros nos ocupamos del mercado de la gente joven que traspasa el Manzanares. De cada diez compradores, siete son españoles de entre 30 y 40 años con buenos trabajos -profesores, arquitectos, médicos- que vienen a por su primera vivienda con algo de ahorros. Chinos compradores también aparecen, la mayoría sin hipoteca, pero lo que nunca he visto es ninguno que sea vendedor”, añade. Por eso, cuenta Ríos, “se piensan dos veces” cuando llega un comprador asiático. “Sabemos que, si le vendemos un piso, no volverá a nosotros. No hay reciclo. Los meterán en su mercado”, analiza.

De hecho, agencias inmobiliarias como Linkcasa iniciaron su trayectoria, según varias personas que han colaborado con ellas, construyendo una cartera de clientes chinos mediante WeChat, la plataforma de mensajería preferida por la comunidad asiática. En WeChat abundan los anuncios de propiedades en Madrid que no aparecen en Idealista ni en otras plataformas, convirtiéndose en un espacio que particulares y empresas emplean como vitrina para sus transacciones fuera del mercado tradicional.

Marcelo Usera —la gran arteria comercial de Usera— está dominada por los negocios chinos. En cada barrio, las inmobiliarias compiten por asegurar los mejores emplazamientos en sus avenidas más concurridas. Así ocurre en General Ricardos (Carabanchel), en la avenida Manoteras (Moratalaz), o en el Paseo de las Delicias (Arganzuela). En Marcelo Usera, sin embargo, en general destacan por su falta, excepto aquellas enfocadas en el mercado chino como Eticasa o Bafre. “Nosotros intentamos alquilar un local por encima del precio justo y ni aun así. No quieren favorecer a la competencia. Se ha terminado instalando una inmobiliaria china”, cuenta Ríos. El resto quedan confinadas a calles menos transitadas.

Al otro lado del tablero inmobiliario, Emilio Zhong, de 32 años, aprovecha cada minuto de su día para gestionar todas las operaciones que tiene pendientes. Zhong, conocido en la comunidad china como Zhenyu, tiene un recurso secreto frente a su escritorio: una pecera con kois -peces japoneses que representan la “prosperidad y la buena suerte” y nadan ante su mirada. Su oficina, con 14 empleados, registra una afluencia “terrible”. “El chino que vive en Usera es un perfil de clase media. Por cultura, los padres suelen ahorrar para comprarle un piso a los hijos, así que casi todos los compradores son jóvenes chinos de segunda generación y algún recién llegado que trabajará aquí o en Cobo Calleja”, observa. “Es cierto que, en lo económico, hay un dominio frente a la población latina. Durante los años de la crisis, algunas familias chinas compraron casas muy baratas y ahora tienen calles enteras. Hay alguna con más de 100 pisos alquilados, eso son entre 80 y 100.000 euros al mes”, señala.

Tanto Ríos como Emilio colocan a la población latina en el último escalón. “Llevan aquí más de 25 años. Conservan alquileres bajos de entre 500 y 800 euros. A largo plazo, no podrán pagar sus casas y serán los primeros en marcharse, salvo que pasen por el aro de vivir en habitaciones, cosa que ya sucede. Es cuestión de tiempo”, afirma Ríos. “La turistificación propuesta por el Ayuntamiento es un llamamiento a los inversores, que no van a vivir aquí. Esto es la puntillita final a la subida de precios”, sostiene Emilio.

“¿Quién ha pedido turismo?”

La inversión del Ayuntamiento de Madrid concluyó hace semanas con la inauguración en la plaza de las Tizas de un dragón gigantesco de 20 metros destinado a que los niños jueguen. La imponente figura, junto con la peatonalización de algunas calles, “el mayor proyecto de regeneración urbana de esta legislatura”, según el alcalde Martínez Almeida. La financiación proviene de fondos europeos. El toque final lo pondrán dos arcos chinos de entrada y salida del barrio, para los que ninguna empresa presentó ofertas en una primera convocatoria pública. Finalmente, con un presupuesto de 280.000 euros, será el artista Okuda San Miguel quien realice la obra.

Un panadero de 59 años, llamado Alfredo, mira desde la ventana cómo cambia el barrio donde lleva cuarenta años. “Esta inversión se ha hecho sin consultar con los vecinos. Lo han diseñado directamente con el visto bueno de los chinos. Motivos orientales para satisfacerles porque saben que son los que tienen el dinero. El otro día vi al alcalde aquí por primera vez”, opina. “¿Quién ha pedido aquí turismo? Que arreglen el barrio para los vecinos. Es una chapuza, la basura sigue ahí. Es simple decoración”, se queja.

El presidente de la agrupación de asociaciones de Usera, Enguan Chen, de 60 años, no cree que, a corto plazo, este proyecto de “turistificar” Usera termine expulsando a sus compatriotas. Cheng afirma que la comunidad china “está más integrada que nunca”. “¿Por qué apoyamos el proyecto de chinatown? Porque impulsará los negocios”, concluye.