La opción a compra surge tras el no de la banca

Miles de ciudadanos necesitarían varias vidas para poder ahorrar y pagar la entrada de una vivienda. Es, simplemente, inalcanzable. Nury Reina Portillo, de 37 años y su marido Antonio necesitaban 52.800 euros para pedir una hipoteca (el banco suele cubrir el 80% del precio) y adquirir un piso de 176.000 en Valencia. Pero el mercado empeoraba cada mes, así que decidieron no esperar más. “Lo intentamos con varios bancos durante años, pero fue imposible. Lográbamos ahorrar poco o nada. Los precios de los pisos en Valencia se han incrementado mucho en los últimos años; si esperábamos más iba a ser peor”, cuenta esta agregada consular administrativa nacida en Honduras. No conocían el modelo de alquiler con opción a compra de Gradual Homes, filial del grupo Pryconsa. Lo encontraron buceando en internet. En septiembre de 2025 firmaron. “Te da la opción de ahorrar porque en el precio del alquiler ya va una parte”, comenta.

Hace una semana que Adrián Ignacio Silva fue por fin al notario y cerró el ciclo después de tres años de alquiler con derecho a compra de un piso en el distrito de Tetuán (Madrid) a través de la empresa Libeen. “Siento que de otra forma no lo hubiese podido hacer, por lo que considero que este tipo de fórmula ayuda”, narra este médico de 36 años nacido en Caracas (Venezuela) que ha comprado en solitario: “El motivo principal era la falta de capacidad de ahorro de ese primer 20% o 25% que se necesita en el modelo tradicional de compra y que en mi caso eran unos 57.000 euros”. Ha pagado un alquiler 1.280 euros al mes, de los que 385 han ido a la compra. El precio de su piso ha sido de 287.000 euros.

Así es como el alquiler con opción a compra salva la entrada, el principal cuello de botella para miles de ciudadanos, más incluso que la cuota mensual. La fórmula es un puente entre el alquiler tradicional y la propiedad que ahora está explorando el Gobierno. No obstante, no tiene por ahora un gran peso en España. Nunca lo ha tenido, salvo en los peores años tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Cuando se realiza entre particulares, el principal problema es la incertidumbre del propietario: ha de fijar el precio a futuro, de forma que podría perder la posibilidad de ganar más. Y, en un mercado alcista como el actual, la mayoría prefiere vender directamente. “El propietario no suele ofrecer en un inicio esta opción porque cuando vende su casa lo hace por dos motivos: porque necesita liquidez inmediata o por tranquilidad”, señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Las agencias ponen sobre la mesa esta opción cuando el inquilino-futuro comprador no consigue la hipoteca o necesita más tiempo para ahorrar. Pero, “en torno a un 5% de los propietarios como mucho dice que sí”, afirma Duque, que añade: “Es un sistema sin trampas ni trucos; es una forma de pago diferida”.

María Lucila Rodríguez, abogada de Legálitas, explica que se trata de un contrato de arrendamiento al que se vincula la posibilidad de comprar el inmueble en el precio, tiempo y condiciones que se pacten.

Es habitual que el inquilino deba pagar una prima — cantidad vinculada a la opción de compra— que perdería en el caso de que finalmente no compre. “Suele estar entre el 10% y el 15%”, señala Duque. Aunque la letrada de Legálitas puntualiza: “Cabe negociar el reintegro de tal cantidad si no se ejerce la opción de compra, especialmente si el arrendatario al final no consigue la financiación que precise para la adquisición del inmueble”. Y, además, es posible “pactar un sistema que contemple los posibles cambios de precios en el mercado”.

Músculo financiero

La inseguridad y las dudas de los dueños desaparecen al entrar en juego una compañía con gran solvencia económica. Destacan firmas como Gradual Homes y Libeen, las cuales pretenden revitalizar este sistema corrigiendo los “peros” que surgen en los acuerdos privados. Estas entidades proponen arrendamientos con derecho a adquisición mediante fondos de inversión, solicitando un pago previo del 5% del valor del inmueble como señal (las arras) y estableciendo un periodo máximo de siete años para formalizar la venta, si bien es posible ejecutar dicha opción con anterioridad.

El comprador selecciona la vivienda que desea comprar en alguna de las urbes principales donde tienen presencia, tales como Madrid, Valencia, Alicante, Málaga… Durante el periodo previo a la transacción, paga un alquiler de mercado —representa el gasto por residir en ella, de forma similar a un alquiler—. El aspecto clave radica en que el 30% de dichos pagos mensuales se resta del importe total. Las firmas establecen dicho valor de adquisición mediante la aplicación de una tasa de incremento anual (a siete años) que fluctúa según cada entidad.

Las empresas entran en juego

Gradual Homes, empresa dependiente de la consolidada promotora Pryconsa, que posee una larga historia en esta industria, pretende probar que esta opción distinta es eficaz. “Llevamos más de 60 operaciones realizadas y 15 millones de euros dirigidos a este modelo, con clientes que han cerrado ya el ciclo, que han comprado su vivienda”, explica Guillermo Estévez, quien lidera la organización. “Vemos que la demanda de este modelo va en aumento. Recibimos alrededor de 400 consultas s emanales entre personas registradas e interesadas”. El 75% de los interesados padece la misma dificultad: la insuficiencia de fondos reservados. “El principal factor que hace atractivo el modelo es la accesibilidad. Al reducir la entrada al 5% del precio de la vivienda, derribamos la barrera del ahorro y liberamos al cliente de la presión financiera inmediata. Les permitimos que consoliden su capacidad financiera mientras ya residen en su futuro hogar”, indica.

Un inversor institucional adquiere la casa que elige el cliente. “Que haya un inversor es clave, ya que permite abrir el escaparate a cualquier vivienda y facilita que el propietario vendedor acceda a la venta, puesto que es muy posible que lo haga en menos tiempo y con más garantías que si el comprador tiene que acudir a financiación hipotecaria”, comenta Estévez. El cliente puede comprar desde el primer día del cuarto año. El límite de precio de las viviendas es de 400.000 euros, aunque el directivo admite que llaman “muchas personas que se interesan por un chalé de un millón de euros o más en ciertas zonas de Madrid”. A esto contesta: “Nacimos pensando en pisos de 200.000 o 300.000 euros, a los que acceden familias medias que tienen cierta solidez económica, pero no ahorro suficiente. O que, teniéndolo, no quieren descapitalizarse para no quedarse ahogados, mantener su ocio, seguridad financiera para sus familias e hijos”.

La compañía aplica al precio de venta una revalorización anual del 5,9% durante los tres primeros años y del 1,9% los siguientes cuatro años. “La media es del 3,61%, pero si restas el 30% que se descuenta del alquiler queda en torno al 2%“, cuenta el directivo. Ahora bien, explica: ”Para conseguir ese descuento del 30% aplicamos unas arras extra cada año para asegurar que el cliente consigue ahorrar".

No hay límite de edad (más allá del que exige el propio banco para conceder una hipoteca) y, de hecho, el modelo encaja entre personas separadas y divorciadas, un polo de demanda fuerte en la crisis actual. “La edad de acceso donde podemos ayudar está ya por encima de los 40 años, incluso más bien en 45, y no tanto en los 35 habituales que se señalan al referirse a la ayuda a los jóvenes, dice Estévez, que recuerda que no permiten el subarriendo.

La entrada inicial del 5% es un adelanto del precio y funciona, además, como una garantía del interés real de la persona en entrar en el modelo. Para situaciones sobrevenidas (fallecimiento, invalidez...) Que impidan ejecutar la compra, la empresa ofrece una garantía que consiste en devolver un 50% de la cantidad entregada. “Eso es muy novedoso, generalmente en situaciones similares en una compra se perdería el total de las cantidades aportadas”, sostiene Estévez.

La comisión la asume el inversor. “El modelo es 100% transparente desde el inicio. O se entiende que nacemos con el propósito de salvar un problema social que va a más o este tipo de cosas pueden chocar”, sostiene Estévez. En 2025 Gradual captó 20 millones en una ronda de financiación de Pryconsa, una aseguradora y una mutualidad.

En la start-up inmobiliaria Libeen, que salió a Bolsa en noviembre de 2025, son rotundos. “El alquiler con opción a compra es imposible que exista si no lo hace una compañía de forma profesional”, cree José Manuel Cartes, consejero delegado y cofundador de la firma junto a Sofía Iturbe. Insiste en que para el modelo funcione hay que levantar capital y que es la única forma de que gente que estaba fuera del sistema pueda optar a la compra. “Un 80% de los usuarios compra en el tercer año y de ellos al 100% le han dado hipoteca con una media del 90% de financiación versus un 80% estándar del mercado gracias al historial que construyen con nosotros”, dice. La empresa cerró una ronda de financiación de 25 millones en 2025 liderada por Andbank (a través de sus divisiones MyInvestor y Actyus), con participación de Cusp Capital y varios inversores privados.

En el caso de Libeen, el usuario puede ejercer su derecho de comprar a partir del tercer año. Hasta el momento, 60 familias han recurrido a esta empresa, que ha invertido 15 millones de euros. “De aquí a verano invertiremos de 18 a 20 millones más y atenderemos a 90 familias más”, dice Cartes. El perfil son parejas con ingresos medios de entre 3.000 y 3.500 euros por debajo de los 40 años, aunque hay excepciones. “Compramos en las principales ciudades de España, no en pueblos”, sostienen en esta empresa que cobra al cliente 2.500 euros por la operación. El precio mínimo de las casas que se compran es de 150.000 euros y el máximo de 500.000. El porcentaje de revalorización que aplica la empresa al precio de venta de las casas es del 2,5% anual (por siete años).

Si finalmente el interesado desiste de la compra a futuro, se facilita la subrogación del pacto a otra persona con interés en el hogar. “También permitimos el subarriendo por si nuestro cliente quiere continuar con la inversión pero necesita vivir en otro lugar”, señala el cofundador. De no ser así, el inquilino vería perdido el 5% de la señal que entregó.