El plan del Gobierno para construir viviendas de alquiler asequible contempla ayudas para los promotores

La captación de recursos privados para edificar un inventario de inmuebles de arrendamiento económico en un contexto de problemas de accesibilidad está acaparando gran parte de la labor del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Este lunes, momentos después de que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, comunicara que el fondo estratégico España Crece, administrado por el ICO, proveerá fondos para la construcción de 15.000 viviendas al año, el titular de la institución, Manuel Illueca, contaba con una cita prevista con un grupo inversor foráneo para detallar los incentivos de operar bajo la protección de la banca pública.

El mensaje de Sánchez fue claro: inversores privados sí, especulación no. Pero Illueca tiene la compleja misión de aterrizar esa idea, no siempre obvia, de qué rentabilidad es justo que obtengan. De que salgan los números dependerá, en buena medida, el éxito o fracaso de la ambiciosa movilización de capital privado que pretende el Ejecutivo, de 9.000 millones de euros, frente a los 14.000 millones que aportaría el ICO entre fondos propios y deuda. Hasta que no se pongan sobre la mesa, nada garantiza que las estimaciones se cumplan.

La entidad estatal tiene la capacidad de aceptar beneficios bastante inferiores a los del mercado con el fin de impulsar los proyectos, ya que su misión se vincula al efecto social de las actividades, y actualmente los impagos se mantienen reducidos y no generan inquietud. No obstante, este razonamiento no lucrativo no resulta válido para el ámbito privado. Debido a esto, los estímulos resultan fundamentales: si bien los plazos de amortización habituales del ICO se sitúan en 20 años, igualmente brinda periodos más extensos, llegando a los 40 años, para los capitales que financia, facilitando que el alquiler asequible resulte factible al distribuir el coste de compra de los inmuebles en un tiempo mayor. Asimismo, la institución prevé otorgar condonaciones de deuda en caso de que se cumplan ciertas condiciones específicas.

De esta forma lo expone el directivo de mayor rango del ICO. Se ha proyectado que existan partes no retornables en su débito y en su esquema financiero. Al concluirse la edificación, lograrse una tasa de habitabilidad aceptable y que los arrendatarios acaten las normas de aptitud, podremos ejecutar una reducción del adeudo. Proponemos que coexistan un factor de préstamo y otro de auxilio económico. Si se satisfacen requisitos específicos, se otorgará una condonación parcial, señala.

El mandatario opina que la disposición puede resultar clave para involucrar a un sector privado sin el que todo plan para aliviar la problemática de la vivienda se prolongará significativamente. “Va a suponer un cambio muy relevante para los promotores de vivienda en alquiler social, donde hay una tensión entre los precios de renta a los que aspiramos y los costes de construcción de la vivienda. La manera de cerrar la brecha entre los dos es este tramo no reembolsable que podemos acordar en la misma operación de financiación”.

Junto a la capacidad o no de movilizar recursos privados, otra incógnita son los plazos: el compromiso de 15.000 viviendas nuevas al año sí tiene fechas definidas, pero no las tienen la movilización de esos 23.000 millones, que se citan como objetivo a medio plazo. “No será en dos años, eso no es viable”, aclara Illueca. Al tratarse de préstamos a muy largo plazo, la deuda irá acumulándose y creciendo en el balance del ICO, pero sin una meta temporal.

Aunque el lanzamiento del fondo soberano le ha dado nuevos bríos a la idea, el ICO no empieza de cero. Ya contaba con una línea específica dotada con 4.000 millones de euros para elevar el parque de vivienda en alquiler social o a precio asequible que ha impulsado la creación de 7.000 viviendas, por lo que ya conoce a los actores del sector, sabe de sus necesidades y está en contacto con ellos desde hace tiempo. El propósito es crear una industria solvente de construir para alquilar (build to rent) que en el futuro funcione con menos oxígeno público, porque el objetivo no es sustituir al sector privado.

La presentación oficial de España Crece, aparte de brindar fondos económicos adicionales, incrementa la exigencia por lograr objetivos, al establecerse esa meta de 15.000 inmuebles anualmente. Cuantificable y, por consiguiente, propenso a recibir reproches en caso de no cumplirse.

Otra de las cuestiones a examen será el reparto geográfico de esas viviendas. El ICO se apoyará en las entidades financieras para aprovechar su capilaridad por todo el territorio español, pero no está obligado a que se repartan de manera equitativa, lo que puede generar grandes desequilibrios. En cualquier caso, confía en que la demanda de gobiernos regionales y ayuntamientos interesados en que se financien promociones en suelo público animen la construcción en todo el país.