La falta de datos fiables complica la movilización de la vivienda vacía en España

En España se estima que hay cerca de cuatro millones de viviendas vacías. La única cifra oficial al respecto la publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE) con el censo de 2021, y la situaba en casi 3,9 millones. Un resultado similar al que viene ofreciendo el Banco de España en sus informes de 2023 y 2024. Sin embargo, el primer listado ―más completo y de cuyos datos bebe el regulador bancario en sus textos―, arroja unos resultados que, por su desfase temporal, no convencen a gran parte del sector inmobiliario. Esto impide, según señalan los expertos, que se puedan diseñar adecuadamente las medidas con las que movilizar estos inmuebles e incorporarlos al parque activo de vivienda, como promueve la ley estatal de 2023.

Los datos del INE, pese a diseccionar el fenómeno de la vivienda vacía con resultados por territorios, tienen algo de letra pequeña. Primero, porque aparecen en el censo de 2021, hace un lustro ya (la periodicidad con que se elabora es de 10 años), y porque el inventario de viviendas vacías se realizó en 2020, en plena pandemia. Un momento en el que muchas personas abandonaron sus casas buscando espacios más grandes en los que poder teletrabajar. “Yo mismo volví a casa de mis padres”, recuerda Jonathan Torres, profesor de la Universidad de Sevilla.

Un año antes, en 2019, Torres publicó un estudio junto a otros dos colegas en el que abordaba la situación de las viviendas vacías en España y las políticas públicas para incentivar su ocupación. “Existe un inaceptable déficit de información sobre el parque de vivienda existente en España, que se extiende tanto a la evolución de las cifras de vivienda, construcción y suelo como a las relacionadas con los precios de mercado”, denunciaban entonces los tres autores en el texto. Su opinión, hoy, sigue siendo la misma.

“El de 2021 ha sido un buen paso adelante, que nos ha permitido acercarnos un poco más a la realidad, aunque hay que coger los resultados con pinzas”, indica Torres al otro lado del teléfono. “Lo que no puede ser es que pase tanto tiempo sin una actualización”, lamenta. Preguntado por si, ante la crisis actual de acceso a la vivienda, se prevé un adelanto en la publicación del próximo informe, un portavoz del INE reconoce que, aunque todavía no hay “una fecha oficial fijada” para el siguiente censo, esperan “empezar a recoger información” este año.

La información que utiliza el instituto estadístico para catalogar una vivienda como vacía tiene que ver con el consumo eléctrico a lo largo del año precedente al momento en el que se realiza el censo. A partir de estos datos ―que se obtienen de las declaraciones de las compañías que prestan los suministros―, los inmuebles se clasifican en cuatro grupos: viviendas vacías (3.857.328), viviendas con muy bajo consumo (943.924), viviendas de uso esporádico (2.514.511) y resto de viviendas (19.327.945). El mal encaje de las segundas residencias dentro de estas categorías es otra de las flaquezas de la lista, puesto que, dependiendo de la frecuencia con la que se ocupen, podrían asimilarse en cualquiera de las tres primeras.

Según explica el propio INE en la metodología, a diferencia de lo que ocurrió en años anteriores, el Censo de Población y vivienda de 2021 (nombre oficial) no se construyó recopilando información a partir de entrevistas a los hogares, sino que por primera vez se elaboró “mediante la combinación de decenas de registros administrativos”. Los datos provienen de las declaraciones anuales de consumo de energía eléctrica que aparecen en el modelo 159 de la Agencia Tributaria y en otros documentos similares provenientes de las Haciendas Forales de País Vasco y Navarra. Una fórmula que escama dentro del ámbito académico.

Para combatir la falta de renovación de los datos, Torres reclama que sea el Ministerio de Vivienda quien deba dar “el marco legal y estadístico para que luego sean las comunidades autónomas las que sean capaces de gestionar y actualizar esa información”. “Los ayuntamientos conocen con más exactitud cuántos perros y gatos hay en su localidad antes que cuántas viviendas vacías”, alerta Lola Navarro, vicesecretaria general de UGT, que reclama una mayor implicación de las entidades locales para mantener “un censo vivo”. Al mismo tiempo, Navarro también señala que “no basta con cuantificar las viviendas vacías; es fundamental incorporar la perspectiva de género, la vulnerabilidad social, la existencia de servicios esenciales y la falta de oportunidades laborales para comprender la magnitud del problema, especialmente en las zonas rurales”.

¿Dónde y cómo están?

De acuerdo con los resultados del INE, el 30,6% de las viviendas vacías se concentra en municipios con hasta 10.000 habitantes. Algo que constata, por un lado, la predominancia de estos inmuebles deshabitados en zonas rurales; y, el hecho de que su ubicación en enclaves alejados de los núcleos más poblados ―las grandes ciudades con más de 250.000 residentes apenas reúnen al 10,5% del total―, diluye su capacidad de impacto sobre el mercado en aquellas zonas con una mayor demanda de casas.

Otro dato que no ofrece ninguna estadística es el que se refiere al estado en el que se encuentran estas viviendas. Una información que impide implementar medidas particulares, puesto que engloba a todos los inmuebles dentro del mismo fenómeno. “Hay muchos motivos físicos por los cuales una vivienda puede estar vacía”, incide Leandro Escobar, profesor de Métodos Cuantitativos de la Universidad Pontificia Comillas-ICADE. “Desde inmuebles que se encuentran en una vacancia friccional, es decir, el periodo que va desde que se gestiona un alquiler, una venta, o una reforma hasta que se ocupa; a aquellos que no están en condiciones de habitabilidad porque llevan mucho tiempo abandonados; o porque se encuentran en medio de un litigio y están bloqueados administrativamente; o porque están okupados de manera ilegal; o que tienen problemas catastrales”, enumera.

Para Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), solo aquellas casas que se mantienen vacías por las reticencias de sus propietarios aludiendo a la “inseguridad jurídica”, serían “fáciles de pasar al mercado del alquiler”. Martínez también indica que el ritmo de construcción actual, de unas 90.000 viviendas al año, no es el suficiente para satisfacer la demanda existente, y que incorporar algunas de estas casas sin uso “tampoco va a solucionar el problema que tenemos ahora”.

Una portavoz del Ministerio de Vivienda admite que el decalaje en la información pública sobre vivienda es una rémora. El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, reivindicó recientemente en una jornada centrada en la información estadística del mercado inmobiliario la necesidad de “tener datos que permitan seguir avanzando y dar soluciones a lo que en estos momentos es sin duda alguna la mayor preocupación de los españoles”. “Es importante contar con datos rigurosos, fiables y accesibles para el diseño y la evaluación de las políticas públicas de vivienda”, se sumó el subdirector general de Suelo e Información, Miguel Baiget, en el mismo acto.

Estímulos o sanciones

Las políticas públicas más eficaces para estimular la entrada en el mercado del alquiler de estos inmuebles deberían pasar, según Escobar, por “establecer garantías de cobro de los alquileres o de indemnización ante un posible daño que se pueda hacer a las viviendas, junto con unos servicios de intermediación personalizados y ayudas a la rehabilitación condicionadas a que las viviendas se destinen al alquiler”.

Por el momento, la única sanción que recoge la ley para inmuebles desocupados de forma injustificada es de tipo fiscal, y supone un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que puede llegar hasta el 150%, aunque es competencia de los ayuntamientos elevarlo hasta este umbral. Una práctica que, sin datos actualizados, difícilmente puede considerarse eficaz.

Existe, sin embargo, un último comodín. “Si se considera que las viviendas se mantienen deshabitadas porque se adquieren con el fin de volverlas a vender una vez ganen valor [...], si la amplitud de la ganancia es tal que las sanciones no surten efecto, la expropiación parece ser el único mecanismo eficiente”, concluye el texto firmado por Torres en 2019. Una medida que “no es viable” para Martínez, que aboga por “estudiar el problema desde distintos focos” y no tomar decisiones “solo porque suenan bien”.